Ajustes al programa Mais Habitação 2026: Los nuevos beneficios del alquiler de larga duración en Portugal

Frente a una crisis habitacional que ha remodelado profundamente el panorama inmobiliario portugués en los últimos años, el gobierno de Portugal ha tenido que replantearse su enfoque. Si usted es anfitrión, seguramente ha seguido de cerca los intensos debates en torno a la primera fase de reformas. Hoy, en el otoño de 2026, el panorama legislativo se aclara y ofrece oportunidades inéditas. En Roomlala, acompañamos diariamente a miles de anfitriones e inquilinos, y hemos analizado en detalle estas recientes evoluciones para usted. El objetivo del Estado es claro: incentivar fiscalmente a los propietarios para que dejen de lado el turismo de masas, que se ha vuelto demasiado restrictivo, en favor del alquiler de larga duración en Portugal.

En este artículo completo, descifraremos juntos los ajustes principales realizados por el nuevo plan gubernamental, que reemplaza al antiguo programa Mais Habitação 2026. Desde la drástica reducción de impuestos hasta la exención total bajo ciertas condiciones, descubra cómo alquilar su propiedad o simplemente una habitación se convierte hoy en una de las opciones más rentables y seguras del mercado.

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De Mais Habitação 2026 a Construir Portugal: Lo que realmente cambia para los anfitriones

Durante mucho tiempo, el término Mais Habitação resonó como una fuente de preocupación para muchos propietarios. De hecho, las primeras versiones de este programa imponían normas percibidas como demasiado restrictivas, especialmente una congelación estricta de las rentas en los nuevos contratos, lo que tuvo el efecto perverso de paralizar el mercado y ahuyentar a los inversores. Sin embargo, ante la urgencia de la situación, el gobierno realizó un giro estratégico importante.

Hoy, en términos jurídicos, el término Mais Habitação 2026 ha quedado obsoleto. Ha sido reemplazado oficialmente por el programa Construir Portugal. Este nuevo plan de acción, aprobado mediante el decreto-ley n.º 97/2026 promulgado en mayo de 2026, marca un cambio de paradigma. El Estado comprendió que no podía resolver la crisis habitacional sin la cooperación activa de los propietarios privados. Por ello, la congelación estricta de las rentas ha sido eliminada para devolver la confianza a los arrendadores.

El eje principal de Construir Portugal es la zanahoria fiscal en lugar del garrote. El objetivo es relanzar masivamente el alquiler de larga duración en Portugal haciendo que esta opción sea financieramente más atractiva que el alquiler turístico de corta duración (tipo Alojamento Local), que además sufre restricciones locales cada vez más pesadas. Para usted, como anfitrión, es el momento ideal para repensar su estrategia de alquiler y asegurar sus ingresos a largo plazo sin verse aplastado por la presión fiscal.

En Roomlala, ya observamos un aumento significativo en el número de propietarios que retiran sus propiedades de las plataformas turísticas para ofrecerlas en régimen de piso compartido o en habitaciones en casa del anfitrión. Esta transición no solo está respaldada por la ley, sino que también responde a una demanda local e internacional (estudiantes, jóvenes profesionales, nómadas digitales) extremadamente fuerte.

Revolución de la fiscalidad para propietarios en Portugal: Tasas impositivas drásticamente reducidas

El paso del 25 % al 10 % de IRS para alquileres moderados

La medida estrella de este inicio de curso 2026 se refiere al alivio de la fiscalidad para propietarios en Portugal. Históricamente, los ingresos por alquiler estaban fuertemente gravados, lo que desincentivaba la puesta en el mercado de bienes asequibles. El decreto-ley n.º 97/2026 cambia las reglas del juego: el tipo impositivo sobre la renta de las personas físicas (IRS) aplicable a los ingresos inmobiliarios pasa del 25 % a un tipo muy ventajoso del 10 %.

Para beneficiarse de este tipo reducido, deben cumplirse varias condiciones sencillas. En primer lugar, la renta mensual debe considerarse "moderada", es decir, con un tope de 2300 euros al mes. En segundo lugar, el contrato de arrendamiento firmado debe tener una duración mínima de 3 años. Esta medida busca claramente estabilizar el mercado y ofrecer seguridad residencial a los inquilinos, garantizando al mismo tiempo una rentabilidad neta muy atractiva para los propietarios.

Pero la verdadera buena noticia, confirmada por una aclaración fiscal publicada en septiembre de 2026, concierne a los alquileres parciales. Si decide alquilar una habitación en Lisboa o Oporto o en cualquier otra ciudad del país, usted es plenamente elegible para este tipo del 10 %. Además, alquilar un apartamento o una habitación a una empresa para alojar a uno de sus empleados también permite beneficiarse de esta ventaja fiscal.

Ejemplo concreto: Tomemos el caso de Maria, propietaria de un apartamento grande en Oporto. Hasta 2025, alquilaba dos habitaciones a estudiantes por un total de 900 € al mes, y pagaba el 25 % de IRS sobre esos ingresos. Con la nueva ley de 2026, al firmar contratos de 3 años a través de Roomlala, su tipo impositivo cae al 10 %. De esta manera, ahorra varios cientos de euros al año, aumentando mecánicamente su rentabilidad neta sin haber tenido que subir la renta a sus inquilinos.

El Régimen Simplificado de Alquiler Asequible (RSAA): La exención total de impuestos

Si el tipo del 10 % ya es una excelente noticia, el gobierno ha ido aún más lejos con la creación del Régimen Simplificado de Alquiler Asequible (RSAA), que entró en vigor el 1 de septiembre de 2026. Este régimen es la respuesta directa a la escasez de viviendas para la clase media y los jóvenes profesionales.

El principio del RSAA es extremadamente potente: ofrece una exención total de impuestos (0 % de IRS) sobre los ingresos por alquiler. Para tener derecho a ella, el propietario debe ofrecer una renta inferior al menos en un 20 % al valor medio del mercado local (es decir, una renta inferior al 80 % de la media local).

Punto de atención: Tenga cuidado, esta exención no es automática. En Roomlala, queremos informarle con precisión sobre los trámites legales. Para beneficiarse del RSAA, su contrato de alquiler debe registrarse obligatoriamente en el portal oficial del IHRU (Instituto de la Vivienda y la Rehabilitación Urbana). Además, los límites exactos de las rentas que determinan la media local dependen de ordenanzas locales (las portarias), cuya publicación se escalonará a finales de 2026. Por lo tanto, es crucial verificar el límite aplicable a su municipio (concelho) antes de fijar su precio.

Caso de uso: Joao posee un T2 en Lisboa. La renta media en su barrio se estima en 1200 €. Si decide alquilar su propiedad por 950 € (es decir, por debajo de la marca del 80 % de la media), no pagará absolutamente ningún impuesto sobre estos ingresos. Aunque la renta bruta sea ligeramente inferior a lo que podría esperar en el mercado libre, la renta neta (después de impuestos) que llega a su bolsillo es claramente superior. Es una estrategia fiscal formidablemente eficaz.

Inquilinos y propietarios: Un sistema finalmente beneficioso para todos

Mayores ventajas fiscales para los inquilinos

Para que un mercado de alquiler sea saludable, tanto la oferta como la demanda deben estar satisfechas. El programa Construir Portugal no ha olvidado a los inquilinos, que se enfrentan a la inflación del costo de vida. Para ayudarles a asumir las rentas y para facilitar el acceso a la vivienda, el gobierno ha aumentado las deducciones fiscales de las que pueden beneficiarse.

De esta forma, los inquilinos ven aumentar significativamente su límite de deducción fiscal por alquiler (deducible de su propio IRS). Este límite pasa a 900 euros para el año fiscal 2026 y alcanzará los 1000 euros a partir de 2027. Esta medida devuelve poder adquisitivo a los inquilinos.

Para ustedes, los propietarios, esta es una excelente noticia indirecta. Un inquilino que se beneficia de fuertes deducciones fiscales es un inquilino financieramente más estable, lo que reduce drásticamente el riesgo de impagos. En Roomlala, fomentamos esta relación de confianza: al ofrecer viviendas o habitaciones con contratos en regla, usted permite que sus inquilinos se beneficien de estas ayudas, al tiempo que asegura su inversión.

El fin de la congelación estricta de las rentas: El regreso de la confianza

Como mencionamos, uno de los mayores temores vinculados al antiguo proyecto Mais Habitação 2026 era la limitación drástica de los aumentos de renta durante los cambios de inquilino o las renovaciones de contratos. Este mecanismo había paralizado a muchos propietarios, asustados ante la idea de ver la rentabilidad de su propiedad congelada durante décadas a pesar de la inflación.

El gobierno ha escuchado estos temores. La supresión de esta congelación estricta en el marco de Construir Portugal es una señal fuerte enviada a los inversores y a los propietarios particulares. El mercado recupera cierta libertad, condicionada por incentivos fiscales en lugar de obligaciones punitivas.

Esta flexibilidad recuperada permite a los propietarios adaptarse a las realidades económicas al tiempo que son recompensados si eligen la moderación tarifaria. Es en este clima de confianza renovada donde el alquiler de habitaciones y el piso compartido se imponen como las soluciones más ágiles y protectoras en 2026.

¿Cómo optimizar su alquiler con Roomlala frente a las nuevas leyes?

Como habrá comprendido, la fiscalidad para propietarios en Portugal nunca ha sido tan favorable para quienes eligen el alquiler a largo plazo. Pero, ¿cómo sacar provecho de ello concretamente y sin perderse en los laberintos administrativos? Ahí es donde interviene Roomlala para facilitarle la vida.

Si dispone de una habitación vacía, es el momento de dar el paso. Alquilar una habitación en Lisboa, Oporto, Coímbra o Faro se ha convertido en un auténtico juego de niños a nivel fiscal. Al utilizar Roomlala, usted tiene acceso a una comunidad de inquilinos verificados (estudiantes, trabajadores desplazados, expatriados). Le aconsejamos priorizar contratos de duración media a larga (más de 3 años) para desbloquear inmediatamente el tipo de IRS reducido al 10 %.

Para asegurarse de estar en regla y beneficiarse del Régimen Simplificado de Alquiler Asequible (RSAA) al 0 % de impuestos, le recomendamos:

• Verificar las portarias de su municipio para conocer el límite de renta exacto (80 % de la media).
• Redactar un contrato de alquiler claro, mencionando explícitamente la duración de al menos 3 años.
• Registrar este contrato en el portal de finanzas (Autoridade Tributária) y en el portal del IHRU dentro de los plazos establecidos (generalmente en los 30 días siguientes a la firma).
• Utilizar la mensajería y el sistema de pago seguro de Roomlala para mantener un registro transparente de todas sus transacciones, facilitando así sus declaraciones fiscales.

En conclusión, finales de 2026 marca un punto de inflexión histórico para el sector inmobiliario en Portugal. Lejos de las restricciones del turismo de masas, el alquiler de larga duración se reinventa. Ya sea usted un inversor experimentado o un particular que busca rentabilizar una habitación desocupada, los nuevos dispositivos legales están diseñados para enriquecerle mientras participa en la resolución de la crisis de la vivienda. En Roomlala, estamos orgullosos de acompañarle en esta transición hacia un alquiler más humano, más estable y fiscalmente muy ventajoso.