Exención y reducción del IRS en alquileres en Portugal: Novedades para 2026

La crisis de la vivienda y la oportunidad de la reducción del IRS en alquileres en Portugal

Ante la crisis de la vivienda que el país atraviesa desde hace varios años, el gobierno portugués decidió tomar medidas drásticas en 2026. El objetivo es claro: animar a los anfitriones a que vuelvan a poner sus propiedades y habitaciones vacías en el mercado del alquiler tradicional, en lugar de recurrir a los alquileres turísticos de corta duración. En Roomlala, sabemos cuánto puede costar dar el paso al alquiler y cuántas preguntas genera, especialmente en lo fiscal. Por ello, desglosamos para usted las últimas medidas gubernamentales.

La gran novedad de este año reside en la reforma completa de los incentivos fiscales para los anfitriones. Si dispone de una habitación libre en su residencia principal en Portugal, alquilarla nunca ha sido tan ventajoso. La reducción del IRS en alquileres en Portugal se articula ahora en torno a dos ejes principales: una bajada generalizada de los tipos impositivos para los contratos de arrendamiento clásicos de larga duración, y una exención total bajo ciertas condiciones de alquiler asequible.

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Ya sea un joven jubilado instalado en el Algarve, una familia en Lisboa con una habitación de estudiante vacía o un trabajador en Oporto que busca rentabilizar un espacio desocupado, estos dispositivos están pensados para usted. Al optar por un contrato de alquiler de larga duración en Portugal, no solo asegura un ingreso complementario regular, sino que también contribuye al esfuerzo nacional por la vivienda, a la vez que aligera considerablemente su carga fiscal anual.

En este artículo, exploraremos en detalle cómo se aplican estas nuevas leyes al alquiler de habitaciones en casa del anfitrión. Desde la bajada del tipo impositivo estándar hasta la exención total a través del nuevo régimen simplificado, pasando por los trámites administrativos esenciales, tendrá todas las claves para optimizar sus ingresos por alquiler con total legalidad y tranquilidad en 2026.

Entender la bajada general de los impuestos sobre los ingresos por alquiler

Incluso si no desea acogerse a los dispositivos de alquileres con precio limitado, el año 2026 trae una excelente noticia para la fiscalidad del alquiler de habitaciones en Portugal. Históricamente, los ingresos inmobiliarios (categoría F del IRS) tributaban a un tipo impositivo fijo liberatorio del 28 %, que ya se había reducido al 25 % recientemente. Desde el 1 de enero de 2026, este tipo estándar ha sufrido un recorte drástico para fomentar el alquiler de larga duración.

Ahora, el tipo impositivo estándar sobre los ingresos por alquiler ha pasado del 25 % a solo el 10 %. Esta medida se aplica automáticamente a todos los nuevos contratos de alquiler de larga duración, siempre que el alquiler mensual exigido no supere el límite de 2300 euros al mes. Para el alquiler de una simple habitación en casa del anfitrión, este límite se respeta holgadamente, lo que garantiza que la casi totalidad de nuestros anfitriones en Roomlala puedan beneficiarse de este tipo ultra reducido del 10 %.

Esta reducción drástica cambia las reglas del juego para los impuestos de los anfitriones portugueses. Permite conservar una parte mucho mayor de los ingresos por alquiler netos. El gobierno ha comprendido que gravar fuertemente a los pequeños propietarios les disuadía de declarar sus ingresos o de alquilar sus espacios vacíos. Con un tipo del 10 %, el riesgo de alquilar sin declarar ya no merece la pena, especialmente cuando la declaración le protege jurídicamente en caso de litigio.

Caso práctico: Tomemos el ejemplo de Tiago, que alquila una habitación en su apartamento en Faro por 400 euros al mes a un joven profesional. Al año, percibe 4800 euros. Bajo el antiguo régimen del 25 %, habría tenido que pagar 1200 euros de IRS por esos ingresos. En 2026, con el nuevo tipo del 10 %, su impuesto baja a 480 euros. Es un ahorro neto de 720 euros al año, simplemente declarando un contrato de arrendamiento clásico de larga duración.

El nuevo Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA)

¿Qué es el RSAA (antes Arrendamento Acessível 2026)?

El 1 de junio de 2026 marcó un punto de inflexión en la política de vivienda en Portugal con la entrada en vigor del decreto ley n.º 97/2026. Este texto legislativo reemplazó oficialmente al antiguo y complejo Programa de Arrendamento Acessível por el Regime Simplificado de Arrendamento Acessível (RSAA). El objetivo de esta reforma es eliminar las barreras burocráticas que desanimaban a los anfitriones a adherirse al programa de alquileres asequibles.

El principio del RSAA es extremadamente incentivador: si acepta alquilar su habitación a un precio inferior en al menos un 20 % respecto al valor medio de los alquileres en su municipio, el Estado portugués le premia con una exención total (0 %) de IRS sobre dichos ingresos por alquiler. Sí, ha leído bien: no hay impuestos que pagar sobre el dinero que le reporta el alquiler de su habitación.

Esta medida busca directamente crear un choque de oferta para los estudiantes y los jóvenes trabajadores que tienen dificultades para encontrar alojamiento en las grandes metrópolis como Lisboa, Oporto o Coímbra. En Roomlala, animamos encarecidamente a nuestros anfitriones a estudiar esta opción: aunque el alquiler sea ligeramente inferior, la ausencia total de fiscalidad hace que la operación sea a menudo más rentable financieramente al final del año fiscal.

Caso práctico: Sofia posee un gran apartamento en Coímbra y desea alquilar una habitación a un estudiante. El alquiler medio de una habitación en su barrio, según el Portal da Habitação, es de 350 euros. Para beneficiarse del RSAA, Sofia debe ofrecer un alquiler máximo de 280 euros (es decir, un 20 % menos). Al alquilar por 280 euros al mes, percibe 3360 euros al año, netos de impuestos. Si hubiera alquilado por 350 euros fuera del RSAA (tributando al 10 %), habría percibido 4200 euros, menos 420 euros de impuestos, es decir, 3780 euros. La diferencia financiera es mínima, pero Sofia gana en tranquilidad, encuentra un inquilino al instante y participa en una labor social gratificante.

Las condiciones para beneficiarse de la exención total

Para que se aplique esta exención del 0 %, el legislador ha fijado reglas estrictas pero simplificadas en comparación con los años anteriores. La primera condición importante concierne a la duración del contrato. Para fomentar un auténtico contrato de alquiler de larga duración en Portugal, la duración mínima del contrato de arrendamiento para beneficiarse del RSAA en residencia principal se redujo a 3 años en 2026, frente a los 5 años anteriores. Esta mayor flexibilidad tranquiliza a los anfitriones que dudaban en comprometerse por media década.

La segunda condición esencial es el respeto de los límites de alquiler. Estos límites no se fijan al azar: varían según los municipios (concelhos), las parroquias (freguesias) y la tipología de la propiedad (habitación, estudio, apartamento). Es imperativo verificar el límite exacto aplicable a su vivienda en el simulador oficial del Portal da Habitação (gestionado por el IHRU) antes de firmar el contrato y fijar su precio.

Por último, la vivienda o la habitación alquilada debe cumplir con criterios básicos de decencia y habitabilidad (ventana, acceso a sanitarios, seguridad eléctrica). El RSAA está reservado exclusivamente para la vivienda permanente del inquilino. Bajo ningún concepto puede utilizarse para segundas residencias o alquileres de transición de unos pocos meses. De hecho, el inquilino deberá justificar que esta dirección se convierte en su residencia fiscal principal.

Impuestos de los anfitriones portugueses: trámites y puntos de atención

El registro obligatorio en el Portal das Finanças

En Roomlala, la seguridad y la legalidad son nuestras prioridades. Para activar su reducción del IRS en alquileres en Portugal o su exención total mediante el RSAA, no basta con firmar un contrato en papel con su inquilino. La ley portuguesa es estricta: todo contrato de arrendamiento debe registrarse obligatoriamente ante la Autoridad Fiscal (Autoridade Tributária) a través del Portal das Finanças.

Este trámite debe realizarse en un plazo máximo de 30 días tras la firma del contrato. Durante este registro en línea, deberá introducir la identidad del inquilino (su NIF portugués es indispensable), la duración del contrato, el importe del alquiler y especificar si el contrato se inscribe en el marco del Regime Simplificado de Arrendamento Acessível. Es esta casilla marcada y verificada por los algoritmos de Hacienda la que activará su tipo del 0 % o del 10 %.

Además, tiene la obligación de emitir recibos electrónicos (recibos de renda eletrónicos) cada mes en este mismo portal cuando se realice el pago del alquiler. Esta trazabilidad es la garantía para el Estado de que el alquiler es efectivo y transparente. No se preocupe, la plataforma de Hacienda portuguesa se ha modernizado considerablemente en 2026 y la emisión de estos recibos se hace en pocos clics, incluso de forma automatizada si lo configura.

Las exclusiones: atención al Alojamento Local

Hay un punto de atención crucial que debemos resaltar: los alquileres turísticos o de corta duración, conocidos bajo el nombre de Alojamento Local (AL), están estrictamente excluidos de estos dispositivos fiscales ventajosos. El gobierno desea frenar la proliferación de los alquileres vacacionales que agotan el mercado de la vivienda permanente.

Si alquila su habitación por noches o semanas a turistas de paso, seguirá sujeto al régimen de impuestos clásico de las actividades comerciales (categoría B) o al tipo completo de la categoría F, sin posibilidad de reducción alguna. Además, las licencias de Alojamento Local son cada vez más difíciles de obtener, e incluso están congeladas en ciudades como Lisboa y Oporto.

Es aquí donde la propuesta de Roomlala cobra todo su sentido. Al orientarse hacia el alquiler de media y larga duración (estudiantes por semestre, jóvenes profesionales por año), evita los quebraderos de cabeza del Alojamento Local, reduce la rotación de sus inquilinos (menos limpieza, menos gestión) y desbloquea beneficios fiscales masivos. Es un modelo en el que todos ganan, más tranquilo y más rentable a largo plazo.

Las ventajas para los inquilinos: un gran argumento para alquilar

La fiscalidad del alquiler de habitaciones en Portugal no solo ha sido pensada para los anfitriones; los inquilinos también se benefician de medidas potentes en 2026. Saber comunicar estas ventajas es una excelente forma de que usted, como anfitrión, atraiga a perfiles serios, solventes y deseosos de instalarse durante una larga temporada.

Para el año 2026, el límite de deducción de los alquileres en el IRS para los inquilinos (estudiantes, jóvenes profesionales, familias) se ha incrementado significativamente hasta los 900 euros anuales. Esto significa que un inquilino que declara sus ingresos en Portugal puede deducir una gran parte de sus gastos de vivienda de sus propios impuestos, con la única condición de que el contrato esté oficialmente registrado y que el anfitrión emita recibos electrónicos.

Esta ventaja fiscal por alquiler hace que el alquiler no declarado (la economía sumergida) sea extremadamente impopular entre las generaciones jóvenes. Hoy, un estudiante o un joven profesional exigirá un contrato legal para poder beneficiarse de sus 900 euros de deducción. Al proponer desde el principio un contrato legal y transparente, usted se posiciona como un anfitrión de confianza en Roomlala.

Caso práctico: Lucas es un joven ingeniero francés recién contratado en Oporto. Busca una habitación en casa del anfitrión para integrarse. Al elegir una habitación declarada a 400 euros al mes, acumula facturas de alquiler legales. En su declaración de impuestos portuguesa al año siguiente, podrá deducir hasta 900 euros, lo que aumentará su devolución de impuestos o disminuirá su saldo a pagar. Para él, es un criterio de elección innegociable: preferirá siempre su anuncio legal antes que una oferta no declarada, asegurando así la estabilidad de su contrato de larga duración en Portugal.