Aumento del impuesto sobre bienes inmuebles en 2026: alquile una habitación a largo plazo para compensar sus gastos

Ante la creciente crisis habitacional, la legislación fiscal francesa se ha endurecido considerablemente para los propietarios de bienes desocupados o infrautilizados. Con la entrada en vigor del aumento del impuesto de residencia en 2026, mantener una segunda residencia vacía gran parte del año o una vivienda desocupada se convierte en un verdadero pozo sin fondo financiero. En Roomlala, sabemos hasta qué punto estas nuevas cargas pueden pesar mucho sobre su presupuesto familiar o su rentabilidad inmobiliaria.

Afortunadamente, existen soluciones legales, solidarias y muy ventajosas para contrarrestar esta presión fiscal. Alquilar una parte de su vivienda a largo plazo, ya sea a través de un contrato de estudiante o un contrato de movilidad, le permite no solo escapar de estas penalizaciones, sino también generar ingresos exentos de impuestos. En este artículo, desciframos para usted el nuevo marco legal de 2026 y le explicamos cómo el alquiler de una habitación en casa del anfitrión puede transformar sus impuestos en ingresos garantizados.

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Entender el aumento del impuesto de residencia 2026 y la presión fiscal

El año 2026 marca un punto de inflexión decisivo en la fiscalidad local francesa. Tras el decreto n° 2025-1267 del 22 de diciembre de 2025, más de 3,600 municipios están ahora clasificados como «zona tensionada». Esta clasificación no es solo una simple denominación administrativa: autoriza a estos municipios a aplicar una sobretasa masiva a las segundas residencias. Este aumento del impuesto de residencia sobre segundas residencias (THRS) puede alcanzar ahora hasta un 60 % según los votos de los consejos municipales. Para un propietario, la factura de fin de año puede, por tanto, dispararse cientos o incluso miles de euros.

Pero eso no es todo. El legislador también ha decidido atacar frontalmente a las viviendas totalmente desocupadas. La ley de finanzas de 2026 ha consolidado la fusión del impuesto sobre viviendas vacías (TLV) y del impuesto de residencia sobre viviendas vacías (THLV). A partir del 1 de enero de 2027, estos dos impuestos se fusionarán en una tasa única (la TVLH), cuyos tipos serán revisados al alza. El objetivo del gobierno es claro: forzar la vuelta al mercado de los metros cuadrados inutilizados para alojar a estudiantes y trabajadores.

Atención, aquí es necesario un punto de vigilancia crucial: muchos propietarios piensan que pueden amortizar estos impuestos haciendo alquiler vacacional de corta duración (tipo Airbnb). Es un error estratégico. El alquiler turístico de corta duración no modifica la naturaleza fiscal de su propiedad. Dado que la vivienda no constituye la residencia principal de sus inquilinos de paso, usted sigue siendo responsable del aumento del impuesto de residencia y del impuesto sobre viviendas vacías. Para liberarse de estas cargas, la única salida es recurrir al alquiler de larga duración.

Rentabilizar una segunda residencia o una vivienda vacía con el alquiler de larga duración

Para anular la sujeción a la THRS o a la TLV, la regla de oro es simple: su bien inmueble, o una parte significativa del mismo, debe convertirse en la residencia principal de un inquilino. En Roomlala, le acompañamos para establecer contratos perfectamente adaptados a este objetivo sin tener que bloquearse en duraciones de 3 años como lo haría un contrato clásico sin muebles.

El contrato de estudiante: una solución en la que todos ganan

El contrato de estudiante es un contrato de alquiler amueblado con una duración reducida a 9 meses, correspondiente exactamente al año universitario. Es la herramienta perfecta para rentabilizar una segunda residencia que usted desearía recuperar en verano para sus propias vacaciones. Al alquilar su propiedad a un estudiante de septiembre a mayo, usted le ofrece un techo en un contexto de escasez de viviendas, al tiempo que califica legalmente su propiedad como «residencia principal del inquilino» durante este periodo.

Esta recalificación es mágica desde un punto de vista fiscal: le exime automáticamente de la sobretasa sobre las segundas residencias. Además, los estudiantes generalmente están respaldados por avales sólidos (padres) o por la garantía Visale del Estado. Es un perfil de inquilino muy tranquilizador. Tomemos el ejemplo de Martine, propietaria de un apartamento en Montpellier (ciudad en zona tensionada). Al optar por un contrato de estudiante de 9 meses, ahorró 850 euros de aumento del impuesto de residencia mientras percibía alquileres regulares, antes de disfrutar de su propiedad en julio y agosto.

El contrato de movilidad: flexibilidad y ventajas fiscales

Si la duración de 9 meses no le conviene, el contrato de movilidad es una alternativa extremadamente flexible. Creado para personas en situación de movilidad profesional (becarios, aprendices, trabajadores temporales, personas en formación), este contrato de alquiler amueblado puede durar de 1 a 10 meses, no renovable. Al igual que el contrato de estudiante, otorga a la vivienda el estatus de residencia principal para el inquilino temporal, protegiéndole así de los estragos del aumento fiscal de 2026.

La gran ventaja del contrato de movilidad reside en su flexibilidad. Puede alquilar perfectamente una habitación de su casa principal o su segunda residencia durante 3 meses a un ingeniero en misión, y luego durante 5 meses a un enfermero sustituto. Aunque prohíbe pedir un depósito de garantía al inquilino, este contrato es sistemáticamente elegible para la garantía Visale, que cubre los impagos y los posibles daños. Es una excelente manera de rentabilizar su bien inmueble a su propio ritmo.

Alquilar una habitación en casa del anfitrión: fiscalidad y exenciones en 2026

Además de evitar las sobretasas locales, alquilar una parte de su propia residencia principal ofrece un nicho fiscal excepcional. Si dispone de una o varias habitaciones desocupadas en casa (el síndrome del «nido vacío» tras la partida de los hijos, por ejemplo), la legislación le anima encarecidamente a alquilarlas.

La exención del impuesto sobre la renta prolongada

Conforme al artículo 35 bis del Código general de impuestos, los ingresos derivados del alquiler de una habitación amueblada dentro de su residencia principal gozan de una exención total del impuesto sobre la renta. Ante la crisis habitacional, el gobierno ha prorrogado juiciosamente este dispositivo muy incentivo hasta el 31 de diciembre de 2026. Esto significa que los alquileres percibidos no aumentarán su base imponible, una ventaja neta considerable en comparación con una inversión inmobiliaria clásica.

Sin embargo, llamamos su atención sobre puntos de vigilancia estrictos para beneficiarse de esta exención. En primer lugar, la habitación alquilada debe formar parte integrante de su residencia principal. Las dependencias separadas, que disponen de un acceso independiente (como un estudio habilitado al fondo del jardín o un garaje transformado), están excluidas de este dispositivo y dependen de la fiscalidad clásica del LMNP (arrendador en amueblado no profesional). En segundo lugar, la habitación debe respetar las normas de habitabilidad, lo que implica una superficie mínima de 9 metros cuadrados y una ventana al exterior.

Los topes de alquiler que respetar en 2026

Para que esta exención total de impuestos sea aplicable, el legislador exige que el alquiler solicitado sea «razonable». La administración fiscal fija cada año topes de alquiler anual excluyendo gastos que no deben superarse. Para el año 2026, estos topes han sido reevaluados para tener en cuenta la inflación.

• En Isla de Francia: el tope se fija en 215 euros por metro cuadrado y por año.
• En las demás regiones (Provincias): el tope es de 159 euros por metro cuadrado y por año.

Tomemos un caso de uso concreto para entenderlo bien. Si usted vive en Lyon (Provincias) y alquila una habitación amueblada de 15 m2 en su apartamento, el alquiler anual excluyendo gastos no deberá superar los 2,385 euros (15 x 159), es decir, unos 198 euros al mes. Si respeta este tope, estos ingresos estarán 100 % libres de impuestos. Si decide alquilar más caro, lo cual es totalmente legal, simplemente perderá la exención total y sus ingresos pasarán al régimen clásico del micro-BIC, que sigue siendo ventajoso gracias a su deducción fija del 50 %.

Cómo le acompaña Roomlala en esta transición legal

Navegar a través de las reformas fiscales, los aumentos de impuestos y los diferentes tipos de contratos puede parecer intimidante. En Roomlala, nuestra misión es simplificar todos estos trámites para permitirle acoger inquilinos con total tranquilidad. Ponemos a su disposición una plataforma segura diseñada específicamente para el alquiler de habitaciones en casa del anfitrión y los contratos de media a larga duración.

Cuando publica un anuncio en nuestro sitio, accede a una comunidad de miles de estudiantes y jóvenes profesionales cuyos perfiles están verificados. Le proporcionamos modelos de contratos actualizados con las últimas normativas de 2026, ya sea para un contrato de estudiante, un contrato de movilidad o un contrato de convivencia intergeneracional. No tiene que improvisar como jurista: todo está pensado para asegurar su gestión de principio a fin.

Además, nuestro sistema de pago en línea seguro garantiza que percibirá sus alquileres a tiempo, sin tener que gestionar los cobros. Ante el aumento del impuesto de residencia 2026, no deje que sus habitaciones vacías se conviertan en una carga financiera. Únase a los miles de anfitriones de Roomlala que ya han elegido el alquiler de larga duración: amortizará sus gastos, aumentará su poder adquisitivo y vivirá una experiencia humana enriquecedora al ayudar a alguien a encontrar alojamiento.